Согласно положениям части 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), пункта 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" части недвижимого имущества - обособленные и/или изолированные помещения в зданиях, сооружениях, помещениях - могут быть объектом аренды, если, как следует из статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК), они являются индивидуально-определенными вещами.

Статьей 607 ГК установлено, что:

в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые
не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования;

в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК арендатор в том числе вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами; в указанных в названном пункте случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор; соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 389 ГК).

Кроме того, в соответствии со статьями 450, 452 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором; соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное; сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (статья 164 ГК).

Учитывая изложенное, дополнительное соглашение, предусматривающее изменение зарегистрированного договора аренды, а также соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по зарегистрированному договору аренды подлежат государственной регистрации.

В соответствии со ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015
№218-ФЗ Закона о недвижимости

1. Государственный кадастровый учет части земельного участка, образованной в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории, осуществляется без соответствующего заявления одновременно с внесением в Единый государственный реестр недвижимости сведений о такой зоне в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Исключение сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, о такой части земельного участка осуществляется без соответствующего заявления одновременно с внесением в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении существования такой зоны в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

2. В случае государственной регистрации прекращения обременения земельного участка или здания, сооружения, в связи с установлением которого была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть такого земельного участка или таких здания, сооружения, снятие с государственного кадастрового учета части земельного участка либо части здания, сооружения осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения при отсутствии сведений о том, что в отношении такой части земельного участка или такой части здания, сооружения зарегистрировано другое обременение. Для государственного кадастрового учета части земельного участка либо части здания, сооружения и государственной регистрации обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, если соответствующая часть ранее была снята с государственного кадастрового учета в связи с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, по заявлению заявителя орган регистрации прав использует межевой план или технический план, представлявшиеся ранее в отношении указанных части земельного участка или части здания, сооружения, если не изменилось местоположение границ указанных части земельного участка или части здания, сооружения.

3. Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

4. Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления.

5. Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

6. Государственный кадастровый учет части находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, которая образуется в целях установления сервитута, осуществляется по заявлению одной из сторон соглашения об установлении сервитута.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон
о недвижимости) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Согласно пунктам 97, 100 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России
от 16.12.2015 № 943 (далее – Порядок):

при изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора в реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости (далее – реестр прав ЕГРН) вносятся:

1) запись о сделке – государственной регистрации соглашения;

2) в порядке, предусмотренном пунктом 15 Порядка, изменения
в существующие запись о сделке – государственной регистрации договора аренды, запись об ограничении (обременении) – государственной регистрации ограничения права и обременения объекта недвижимости арендой, в случае если условия соглашения об изменении договора аренды приводят к изменению существующих записей о сделке и об ограничении (обременении);

в целях государственной регистрации уступки прав
по договору аренды в реестр прав ЕГРН вносятся:

1. запись о сделке – государственной регистрации сделки об уступке прав
   по договору аренды;
2. запись об ограничении (обременении) – государственной регистрации ограничения права и обременения объекта недвижимости арендой в пользу лица, которому были переданы права по договору аренды;

в новую запись об ограничении (обременении), за исключением сведений
об арендаторе, вносятся сведения, аналогичные содержащимся в записи
об ограничении (обременении), в которой был указан первоначальный арендатор (то есть лицо, уступившее свои права по договору аренды); в новую запись об ограничении (обременении) вносятся сведения о новом арендаторе
в соответствии с пунктом 50 Порядка, а в отношении документов-оснований дополнительно указываются основания внесения этих сведений – реквизиты сделки об уступке прав по договору аренды, номер и дата ее регистрации.

Учитывая изложенное, в случае, если в реестре прав ЕГРН содержатся записи о зарегистрированном договоре аренды части здания, при этом сведения о такой части в реестре объектов недвижимости ЕГРН отсутствуют, то при осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения, предусматривающего изменения такого договора аренды, не касающиеся предмета сделки (например,
в части размера арендной платы, срока аренды), а также государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей под договору (договора уступки прав), принимая во внимание, что сведения о переданном арендатору объекте аренды – части здания, не учтенной в ЕГРН, – не изменяются (то есть речь не идет о «новой» части здания и государственной регистрации нового ограничения (обременения), представление заявления о постановке на государственный кадастровый учет соответствующей части здания, а также иных необходимых для осуществления учетных действий документов, не требуется.